Emily Yang 2018年6月14日 21:12
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買中古屋注意事項,看屋前該做哪些功課,中古屋看屋技巧,租不如買的年代勤做功課買中古屋成家圓夢

 


親友因為房東要討回房子自住,而外面的租金又很高便決定要買房,卡在預算和需求的關係,便鎖定要買社區型的中古屋。從去年陪同想買屋的親友開始找房子後,發現買屋、看屋真是門大學問,相較於看不到房屋實況的預售屋或新成屋,中古屋有單價較低、公設比降低、管理費較低的3大優勢,也是很多人買房的首選,但每間房子的屋況不同,除了鎖定房價、地點和屋型,看屋時還是有些地方應該要特別留意的。因為我們不是投資客,沒辦法透過關係去拿到好的物件,所以就只能看自己慢慢看、累積經驗,雖然沒有房仲的相關背景,但我想以買屋自住者的角度提供一些看屋時應該注意的小細節
 

開始看中古屋時會發現:除非是運氣很好、有辦法直接遇到屋主,不然其實還是要透過專業房仲幫忙尋找標的,想買屋時建議先想清楚房子要買在哪個地段(例如是要以工作地點、交通因素、習慣活動區域或小孩未來的學區之類的考量)?先把自己的總預算、優先考慮的地段和區域和需要的房屋型態這類需求具體整理出來,再透過較知名的房屋買賣網站去尋找。有些房仲網站上會有大約地址、屋齡,主建物及公設和車位的坪數、管理費、地圖、鄰近的公共設施等資訊,在尋找的過程仔細觀察區域行情和實價登錄去累積概念(例如:總價之中有沒有包含車位?如果有的話是機械車位、還是平面車位?總價除以車位扣除掉後的坪數就能看出價錢是否合理)。當然,買屋時房價及自備款的相關問題還有很多,每個環節都可以寫上一篇,這篇文主要是想跟大家分享我自己看屋時的小技巧。
 
 
之前在看屋時聽仲介說過一句話:買屋時地點、採光和通風很重要,讓我還蠻認同的。若是白天去看屋的話要注意看沒開燈時否會很暗,且可以稍微注意一下房屋的座向(可用蘋果手機內建的指南針或APP來判斷方位)。判斷房屋的座向其實有很多的說法,有一說是要看屋子裡最大採光面在哪裡來決定(位於客廳旁的前陽或鄰馬路的落地窗),我個人也是比較傾向這樣的說法,以居住的食的習慣來看,因為房子的最大採光面通常會是在比較能進行社交的客廳旁,光線是否良好、通風就很重要了。
很多都會說買房子最好挑座北朝南的,但我個人認為每個人的八字和性格都不同,只要進入屋內不會感覺陰暗且動線流暢,是否要座北朝南並沒那麼重要。像有些人不喜歡「西曬日」,而我自己就很喜歡白天有陽光灑落的感覺,雖然會比較熱些(太陽太大時可能需要拉下窗簾或夏天需要開冷氣),但房子也較不容易潮濕,所以即使是座東朝西的房子我也覺得很OK。
  
 

進入房子裡先打開前後的窗會不會感覺悶熱,主要的房間有沒有對外窗也很重要,最理想的狀況是每間房間都有對外窗,有些房子連廁所都有對外窗,這樣採光和通風會比較良好,房子也較不會潮濕。
 

中古屋最怕就是水電線路之類的問題,買中古屋進入後要檢查電路,一般除非有專業的人同行,不然基本上是沒辦法看到裡面的管線,最基本的要檢查配電箱,至少看看配電箱檢視是新式或舊式,舊式配電才幾個開關就要用一家,不符合現代人的需求,有分開電源的配電箱能分散單一回路用電的負擔,用電會比較省些
也降低發生危險的機率,相對會比較好些,還有裡面的電線線徑粗細、新舊,有沒有焦痕都可以稍微看一下,可以問一下配電狀況大概已經幾年了、有沒有需要重新申請換電。(當然,如果因裝潢而沒辦法看到管線,買下房子後線路方面可以請水電來檢測一下,畢竟老舊電線的汰舊換新是必要的安全措施)。
 

房子會不會漏水很重要,建議要牆壁、窗邊、天花板要仔細有沒有滲水過的痕跡,甚至是壁癌,其是靠外面前陽台窗邊45度角的部份要特別注意。在建商蓋房子工程施作灌漿時有所謂的45度角的受力作用,如果施工品質不良會從45度角開始會有滲漏的跡象,只要45度角那邊沒有裂縫,就沒有太大的問題。
當然,外牆的設計也很重要,即便是有雨潑向落地窗,只要是好的氣密窗且窗邊有做個傾斜的坡度,水不容易積在窗邊,相對的就比較不容易漏水。
 

除非是全新裝潢,不然要賣房子時只做局部裝修,壁紙或木板的裝潢尤其要特別小心(很多多是把問題包在裡面),尤其是明顯看到廚房、衛浴間 這兩處的天花板很明顯能看出是最近才弄好的,有可能是要處理之前漏水才裝修的,除了可以問屋主或仲介為何要做裝潢,若有看喜歡的標的,可以請仲介拿出整本的產權調查書,看看裡面屋況說明的部份屋主在上面那些部分打勾。


 
有些產權調查書會標示:銷售標的內是否有漏水、若有漏水時漏水位置在哪,若勾選有漏水賣方會修繕後交屋,交屋後發現瑕疵進行通知後半年內,賣方對買方有瑕疵擔保之義務。基本上透過幾間知名品牌仲介成交的房子,現在大多都會有半年的保固期,把保固條款及暇疵擔保責任的部分看清楚,如果有重大瑕疵出現時也比較不會求助無門。
 

看屋最好檢查浴室、廚房的水龍頭、蓮蓬頭開關,看看水量大不大,且檢查看看地板上的排水孔是否正常。也可以拿衛生紙丟進馬桶或滴紅墨水,按馬桶的水試看看看順不順、測試沖水力道強不強,浴室的地板是否潮濕。
 

可以問一下建商的品牌是否是信譽良好,建材和施工品質也要注意看,像地板接縫有無密合、是否有翹起的部分,也可以利用隨身攜帶的水瓶、口紅或會滾動的小物,放到地板上試看看是否會滾走,來測試地板的水平有沒有歪斜,窗邊和廁所的地板也要檢查看看。
 

要仔細看看天花板、牆壁有沒有龜裂,只要牆面上沒有X形的裂痕,主要樑柱都沒有超過十元硬幣厚度的裂痕,窗孔四個角落沒有斜向45度的裂痕,基本都不會有太大的問題。參觀完要離開時也能走樓梯間看一下別層公共區域的牆面,或到地下停車場順便看一下,停車場的樑柱、地面、和天花板是不是有不正常的狀況,結構性的問題是和居住安全有關,有明顯X形裂痕的房子就好別去碰!基本上如果結構性沒有問題,房屋價格又偏低的話,花些裝潢費來修繕也是OK的。
 

因為建築結構的關係,有的樑柱會做得比較大隻,所以就會變成擺設時也要避開樑柱,如果有樑柱壓床的狀況,可以用床頭櫃來破解。如果有打算要再次裝潢的話也可以請人用圓弧造型來修飾,甚至也可以把天花板整個作平的,若信風水的也能放五帝錢來破解床壓樑的狀況。
 

有些中古屋的去看屋時是有住人的或是有些裝潢或家具會擋住視線,那除了有可能是投資客買來租人之外,也有是屋主有其他房子可住(或是已經買了等房子完工而已)。遇到有固定裝潢不能移動時,建議要仔細查看固定物表面是否有異狀?例如衣櫃裡的內板有沒有變色、潮濕或腐爛的狀況,去判斷後方的牆面是否有發生滲漏水。
 

看屋就是先看房屋外觀,仔細感受採光、通風且檢視地板水平、水電管線和樑柱,除此之外,中古屋還要多加注意房子有沒有違規增建,有沒有二次施工的狀況,二次施工若被檢舉時有可能要拆除,這部分其實詢問比較有品牌的仲介也會得到答案。
 

 
看喜歡的標的要注意周邊的相關資訊,注意看裡面有沒有凶宅、附近有沒有嫌惡措施,比方跟樓下管理員或鄰居聊天,了解一下先前屋主的狀況,和居住人口素質等因素。還要多注意大樓公布欄或電梯,有些大樓會公布管委會的財報給住戶看,可以趁機查看一下大樓管委費的盈餘,如果管委費盈餘不多,之後公共區域設施需要維修時就需要由每戶去平均分攤,也是不小的費用。
 
 

 
有看過房子的人都知道,還蠻多房屋仲介只想把他們接到委託販售的房子趕緊脫手,而不是努力幫忙找客人需要的房子,遇到好房仲是可遇不可求。當然,我們看屋過程還是有遇到專業的房仲,房仲的專業與否可接觸時從小地方觀察,例如是否會守時?如果約要連帶看都會遲到就代表他不用心。再從聊天和言談中判斷房仲是否專業?想到什麼有關標房子的狀況都可以提問,聽看看房仲對這房子的細節了解多少,是否能詳細回答出房子的狀況。




當然,溝通是雙向的,為了讓房仲清楚了解買屋時的需求,如果帶看後不喜歡,也要將不喜歡的點要說清楚(例如裝潢費要花很多、或不喜歡哪邊的設計或格局..這類具題的答案),才能避免很專業的房仲卻一直介紹不符合需求物件的狀況發生。
 

 
 
議價的部分也是門大學問,因為現在有實價登錄的政策,基本上要查到周遭房地產的行情價並不難,只是每間房子還是有不同的屋況,所以會有一些價差,很多人會以實價登錄8折出價,但實際上能不能成交又是另外一回事。如果真的有看到很中意的房子,有些人議價時會故意挑剔屋況想壓低價錢,這當然也是人之常情,但如果挑剔的態度太OVER的話,有可能會讓屋主惱羞成怒而不想賣喔!
買房自住時重點是以自己能負擔的價錢買到舒適合用的房子,與其用低價買到不喜歡的爛房子,還不如用行情價買喜歡的好房子,這樣才能住得舒適開心啊!
 

 
當然,買房子時要衡量自己的能力,除了要考慮自備款多少之外,也要評估貸款成數(權狀15坪以下銀行的核發貸款比例會較低)、貸款時間長短和還款能力,除了仲介費之外,房屋買賣後都有相關的稅金和交屋的其他相關費用,建議要預留些金額來繳納,別小看了這些瑣碎的費用,往往加總後動輒都會超過一、二十萬。而買賣房屋時除了找有信用的代書之外,一定要加簽履約保證,讓和交易雙方無利害關係的公正第三者經手金錢和權狀、保障雙方權益。在不動產交易過程中,履約保證能保障買賣價金的應有權益,也能有效防止惡意的詐欺出現。買房子是大事,履約保證手續費是雙方各付一半,費用相較於整個房價並不高,建議這種小錢千萬不要省。

 
房子還是要多看幾間才能夠比較出其中的差異,買屋的過程中也許沒辦法選到最滿意的房子,但勤做功課還是可以買到自己能力所及的房子,之後可以花點小錢利用內部裝潢和擺設來補強不足的部份,就能擁有良好的居住品質喔!


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